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Quels sont les diagnostics obligatoires dans l'immobilier d'entreprise ?

Immobilier d'entreprise
13 août 2021
loupe sur table en bois

La fiabilité du dossier de diagnostic technique (DDT) engage la responsabilité du propriétaire. Comment constituer un dossier complet et solide ?

Les diagnostics immobiliers offrent aux futurs locataires et acquéreurs des informations essentielles au moment de la prise de décision. Ces documents doivent figurer en annexe du contrat de location ou de la promesse de vente et constituent le dossier de diagnostic technique (DDT). Les conséquences du défaut d'information, qu’elles soient manquantes ou erronées, engagent la responsabilité du vendeur ou du bailleur.  

 

Quels diagnostics sont nécessaires pour mettre un bien en vente ?

Grâce au DDT, le futur acheteur ou locataire dispose d’un outil d'évaluation des coûts d'exploitation et d'appréciation des facteurs de risques portant sur la sécurité des personnes et la durabilité de la construction.  

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Depuis 15 ans, le DPE offre aux futurs acheteurs des informations précieuses sur le niveau de consommation énergétique du bâtiment. Celles-ci prennent la forme d’un classement de « A » à « G » allant du plus performant au plus énergivore. Les bâtiments les mieux classés promettent de belles économies d’énergie à long terme et un confort accru pour toutes les personnes amenées à évoluer en ses murs, qu’ils soient employés ou visiteurs. Les classes « F » et « G » témoignent en revanche d’un faible niveau d'isolation et de la présence d'équipement souvent vétustes. Un mauvais point côté vendeur au moment des négociations, car ces défauts signifient des frais supplémentaires pour le nouveau propriétaire. S’il n'engage pas de travaux de rénovation, l'occupation des lieux entraînera un surcoût énergétique à l’usage. S’il entend prendre les devants et mener le chantier qui s’impose cela implique un investissement conséquent. Dans les deux cas, un mauvais DPE est un argument fort pouvant faire baisser considérablement le prix de vente par rapport à un bien similaire mieux classé.  

Le Diagnostic amiante

Le Diagnostic amiante vise certains immeubles en fonction de leur date de construction. En 1997, un décret prévoit l'interdiction de l’amiante sous toutes ses formes et de tous les produits qui en contiennent. Il s’agit de préserver la santé des populations et des travailleurs jusqu’alors exposés aux risques d'inhalation des poussières toxiques. En conséquence, les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, font l’objet d’une vigilance particulière et doivent se plier à un diagnostic complet sur la présence d'amiante. Si le diagnostic révèle la présence d’amiante, il doit être renouvelé dans les 3 ans suivant l'élaboration du diagnostic précédent. Si, en revanche, le bâtiment ne contient aucune trace d’amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée… Exception faite des mesures réalisées avant 2013. Cette année-là, la réglementation autour de l’amiante a évolué pour élargir le champ des matériaux ciblés et renforcer l’obligation d'information. Les diagnostics effectués avant cette date doivent donc être renouvelés en cas de vente.  

État des Risques et Pollution (ERP)

Ce diagnostic renseigne les risques naturels, miniers et technologiques inhérents à la zone de construction du bâtiment. Anciennement « ERNMT » pour « État des Risques Naturels Miniers et Technologiques », puis « ESRIS » pour « État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols », l’ERP est obligatoire dans les zones concernées par un plan de prévention des risques.  

 

Quels diagnostics sont obligatoires pour mettre un bien en location ?

La mise en location d’un bien est également soumise une obligation de diagnostic :  

  • Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Le Diagnostic amiante ;
  • L’État des risques et pollution.

Ces trois diagnostics doivent figurer en annexe du contrat de bail. Dans le cadre d’un bail mixte, lorsque le bien est utilisé à usage d’habitation et pour l'exercice de l'activité professionnelle, le bailleur doit prévoir la réalisation d’autres diagnostics applicables aux logements, comme la mesure de la concentration en plomb (CREP).  

 

Focus expert : qui réalise les diagnostics ?

Le dossier de diagnostic technique est établi par des diagnostiqueurs certifiés. Cette certification de compétence leur est délivrée par un organisme accrédité. Ces organismes tiennent à disposition du public un répertoire des diagnostiqueurs titulaires d’une certification en cours de validité, consultable par compétence ou par localisation.  

Les experts intervenant dans la transaction accompagnent les propriétaires, vendeurs ou bailleurs, dans la constitution du DDT : définition des diagnostics applicables à un bien immobilier en particuliers, liste des diagnostiqueurs accrédités dans la région, vérification de leurs compétences et de leur souscription à un contrat d’assurance… Autant d’étapes garantissant la fiabilité du diagnostic qui engage la responsabilité du propriétaire.  

La loi prévoit des sanctions à l'encontre du propriétaire qui ferait appel à des professionnels ne respectant pas ces conditions. Par ailleurs, tout défaut de renseignement peut entraîner l’annulation du contrat ou la révision du prix de la transaction initialement prévue.

 

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