Qu'est-ce que le bail commercial ?

Pour recevoir leur clientèle et sécuriser l’exercice de leurs activités, les commerçants, artisans et industriels ont la possibilité de souscrire un contrat de bail commercial. La réglementation applicable est alors particulièrement protectrice pour le preneur, à condition de bien prendre connaissance des informations contractuelles essentielles et de ne pas hésiter à se tourner vers un professionnel pour la rédaction du contrat.

Bail commercial : qui est concerné ?

Le bail commercial porte sur la location d’un local ou d’un immeuble dans le cadre de l'exploitation d’un fonds de commerce. Ce type de contrat vise ainsi les activités commerciales, industrielles et artisanales exploitant un fonds composé d'éléments corporels (le matériel, la marchandise...) et incorporels (la clientèle, les brevets…). Par définition, les associations, les professions libérales, les sociétés civiles ou encore les syndicats professionnels ne sont pas concernés par les baux commerciaux, sauf application volontaire du statut. En principe, le propriétaire du fonds doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.

À noter : sauf exception, en cas de pluralité des preneurs, l’immatriculation est requise pour chacun d’entre eux.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial « ne peut être inférieure à 9 ans », conformément à l’article L.145-4 du Code du commerce. Cette durée s’impose au bailleur, mais le preneur dispose de son côté d’un droit de résiliation dès la troisième année. La possibilité de donner librement congé au terme de chaque période triennale a été clarifiée par la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, précisant que la renonciation du locataire à cette possibilité ne peut plus être prévue au contrat.

Le régime des baux dérogatoires permet de s'engager sur de plus courtes durées. Régulièrement employés dans le cadre d’une exploitation saisonnière ou du lancement d’une boutique test, ces contrats sont aussi qualifiés de bail éphémère ou « pop-up store », selon l’expression anglophone désignant ces pratiques.  Ce bail dérogatoire était auparavant soumis à une durée maximale de 2 ans, portée à 3 ans par le Loi Pinel à compter du 1er septembre 2014.

Point de vigilance : la location saisonnière implique une définition précise de la durée de convention par rapport à une saison d'activité. Si le preneur devait conserver du matériel ou des stocks à l’intérieur du local, la location saisonnière ne pourrait plus s’appliquer.

La fixation et la révision du loyer

Le montant initial du loyer est librement fixé par les parties et les échéances de règlement sont précisées au contrat. Sur un bail commercial de 9 ans, comprenant 3 périodes triennales, la clause de révision triennale du loyer est plafonnée et peut être appliquée par le bailleur selon l'évolution de l'indice de référence retenu.  

D’autres périodicités sont envisageables pour la révision du loyer.  L’indexation annuelle peut être prévue au contrat. Cette « clause d’échelle mobile » permet l’indexation régulière du loyer sur les variations de l’indice de référence.

Qu’est-ce que le « plafonnement du déplafonnement » du loyer ? 

Au terme du bail commercial de 9 ans, lorsque celui-ci est renouvelé à son échéance, le montant du loyer est plafonné selon la variation de l’indice choisi. Parmi ces indices figurent l’Indice du Coût de la Construction (ICC), l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers d’Activités Tertiaires (ILAT). Avec la loi Pinel, ce sont l’ILC et L'ILAT qui s'appliquent respectivement aux activités commerciales ou artisanales et aux activités tertiaires, pour les nouveaux baux et les baux renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Le montant du loyer du bail renouvelé peut cependant faire l’objet d’un déplafonnement dans certaines circonstances, comme en cas de modification notable des caractéristiques du local. La loi Pinel prévoit le plafonnement de ce déplafonnement dans la limite d’une augmentation de 10 % du loyer par rapport à celui acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafonnement concerne également les déplafonnements applicables en cours de bail.

Les obligations des parties

Répartition des charges, des impôts et des taxes, dépôt de garantie… Il est essentiel de connaître les différentes informations contractuelles avant de s’engager.

Les charges supportées par le locataire

Le contrat doit livrer un inventaire précis de la répartition des charges, frais, taxes, impôts et redevances. Parmi ces éléments, certains sont de fait exclus de la charge du preneur, il s’agit des dépenses qui concernent :

• les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ;
• les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des lieux dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations ;
• la contribution économique territoriale ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer.

Les dépenses d’entretien et de petites réparations courantes sont généralement mises à la charge du preneur. Il en va de même pour les dépenses locatives liées à l’occupation des lieux : l’eau, le gaz, l'électricité… Les taxes foncières et autres taxes, impôts et redevance liés à l’usage du local, ou à un service bénéficiant directement ou indirectement au locataire, peuvent également être mis à la charge du preneur.

Le dépôt de garantie et la caution

Le dépôt de garantie et la caution ne sont pas obligatoires, mais ces précautions sont fréquentes et doivent respecter le cadre défini. Ainsi, pour un loyer payable d’avance, le dépôt de garantie doit produire des intérêts au profit du locataire, dès lors que son montant dépasse l’équivalent de deux termes de loyers.  

Travaux obligatoires

Avant la signature du bail, le preneur doit prendre connaissance des éventuels travaux à réaliser et du budget prévisionnel. Lors de la conclusion du contrat, puis par période triennale, le bailleur communique les actions prévues dans les trois années à venir et, le cas échéant, un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois dernières années.  Sur demande du locataire, le bailleur transmet les documents justifiant du montant des travaux. Il communique également les différents diagnostics obligatoires.

Le contrat de bail commercial comprend de très nombreuses clauses négociables pouvant servir ou desservir chacune des parties. Aussi, la rédaction du contrat s'anticipe et requiert généralement l'accompagnement de professionnels : avocats, notaires, experts-comptables… Arthur Loyd, 1er réseau national de conseil en immobilier d'entreprise, couvre 70 implantations à travers le territoire. L'agence Arthur Loyd Sud Bourgogne met au service des professionnels sa connaissance du marché et des opportunités locales, ainsi que son expertise sur les aspects techniques, stratégiques et juridiques pour la location d’un local commercial à Chalon-sur-Saône et sa région.